不容樂(lè)觀?前三季度鄭州土地市場(chǎng)走勢(shì)先揚(yáng)后抑

今年土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了上半年的火熱之后，受調(diào)控和金融政策影響，頻頻出現(xiàn)土地流拍、暫停拍地的現(xiàn)象，迎來(lái)了一波低谷。2019年前三季度，鄭州共成交土地181宗，成交土地面積922萬(wàn)平方米，同比下降26.40%;土地出讓金總額為645.8億元，同比下跌19%。不過(guò)從10月鄭州土地交易市場(chǎng)的情況來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊依然備受房企青睞。

有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資部門(mén)的負(fù)責(zé)人表示，今年公司的拿地任務(wù)異常艱巨，直接和個(gè)人年終獎(jiǎng)掛鉤，不過(guò)公司并不會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)去拿預(yù)期收益較低的地塊。

先揚(yáng)后抑土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)滑坡

今年下半年，部分城市土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)同比均有所下降。前不久，中指研究院發(fā)布了2019年1-9月《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300個(gè)城市1-9月份共推出土地20936宗，推出土地面積88068萬(wàn)平方米，同比減少1%;共成交土地17850宗，成交面積74034萬(wàn)平方米，同比減少2%。而土地出讓金總額為35511億元，同比增加17%。

從鄭州的土地供應(yīng)情況來(lái)看，2019年前三季度，鄭州共推出土地191宗，推出土地面積972萬(wàn)平方米，同比下降34.5%。其中住宅用地推出130宗，推出面積559萬(wàn)平方米，同比下降

26%。

從鄭州的土地成交情況來(lái)看，2019年前三季度，鄭州共成交土地181宗，成交土地面積922萬(wàn)平方米，同比下降26.40%。其中住宅用地成交124宗，成交面積537萬(wàn)平方米，同比下降

24.7%。

從土地出讓金額來(lái)看，鄭州2019年前三季度的土地出讓金總額為645.8億元，同比下跌19%。在全國(guó)降幅排名前十的城市中，位居第五名。

根據(jù)數(shù)據(jù)可以得出，前三季度鄭州土地市場(chǎng)交易情況同比均有所下降，土地供應(yīng)端的減少、競(jìng)拍企業(yè)的增加，對(duì)于想要拿地增加土地儲(chǔ)備量的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

10月土拍一覽樓市“新兵”入圍

10月份，鄭州市預(yù)計(jì)出讓26宗地，較之9月的15宗地增加了11宗。土拍地塊面積總和為1565畝，起始額約為76.7億，其中新鄭市12宗、高新區(qū)4宗、管城區(qū)3宗、金水區(qū)2宗、惠濟(jì)區(qū)2宗、中原區(qū)1宗、經(jīng)開(kāi)區(qū)1宗、上街區(qū)1宗。

在本月10月9日已經(jīng)完成的土地交易中，保利集團(tuán)以起始價(jià)77053萬(wàn)元摘得1宗住宅地塊，融創(chuàng)集團(tuán)則以起始價(jià)38111萬(wàn)元和41913萬(wàn)元分別摘得2宗住宅地塊。3宗地塊均為鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上在售項(xiàng)目保利海德公園和融創(chuàng)城的后續(xù)地塊。

接下來(lái)10月10日的土地競(jìng)拍結(jié)束后，鄭州萬(wàn)科以起始價(jià)98795萬(wàn)元摘得1宗住宅地塊，裕華集團(tuán)以起始價(jià)90000萬(wàn)元摘得1宗住宅地塊，碧桂園則以起始價(jià)26579萬(wàn)元摘得另一宗住宅地塊。其中，萬(wàn)科集團(tuán)摘得地塊為其旗下萬(wàn)科民安云城項(xiàng)目的后續(xù)待開(kāi)發(fā)地塊，碧桂園摘得地塊為其碧桂園名門(mén)時(shí)代城項(xiàng)目的后續(xù)待開(kāi)發(fā)地塊。值得一提的是，裕華集團(tuán)此次摘得地塊為鐵爐村的城改地塊，該地塊位于鄭州市場(chǎng)目前較為火熱的常西湖新區(qū)，不過(guò)截至目前其新項(xiàng)目的案名還未對(duì)外宣布。

除此之外，在10月21日剛剛結(jié)束的土地交易中，有4宗原定地塊提前中止拍賣(mài)，其中1宗為惠濟(jì)區(qū)東趙村合村并城改造項(xiàng)目安置區(qū)地塊，另外3宗均位于高新區(qū)。從地塊位置及其性質(zhì)來(lái)看，4宗地塊只有一宗純城鎮(zhèn)住宅地塊，位于雙湖科技城片區(qū)，且需采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè);另外3宗分別為安置房項(xiàng)目、商務(wù)金融與住宅混合用地以及社會(huì)停車(chē)場(chǎng)，地塊性質(zhì)并不算很好。

在成交的2宗地塊中，康橋與美景以起始價(jià)25856萬(wàn)元聯(lián)手摘得1宗住宅地塊，該地塊為康橋九溪天悅項(xiàng)目的后續(xù)待開(kāi)發(fā)地塊。另1宗土地則被常綠集團(tuán)以起始價(jià)29924萬(wàn)元摘下，該地塊位于中州大道、農(nóng)業(yè)路、經(jīng)一路、東風(fēng)路四條主干道圍合區(qū)域內(nèi)，地塊雖然只有22畝，但是容積率卻在3.3以下，這在鄭州主城區(qū)還是相當(dāng)稀缺的。據(jù)悉，這也是常綠集團(tuán)把總部搬至鄭州后摘得的第一個(gè)地塊。后續(xù)將以何案名亮相，我們拭目以待。

房企謹(jǐn)慎拿地或放棄偏遠(yuǎn)地塊

在本月后續(xù)出讓的14個(gè)地塊中，12宗來(lái)自于新鄭市，其余分別為上街區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)地塊。除了個(gè)別項(xiàng)目的后續(xù)地塊外，從待交易地塊所處位置來(lái)看，其預(yù)期成交結(jié)果并不容樂(lè)觀。

對(duì)此，某本土房企投資部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，今年下半年以來(lái)，政策調(diào)控和金融收緊導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀。雖然拿地任務(wù)嚴(yán)峻，但是過(guò)于偏遠(yuǎn)的地塊對(duì)于后期銷(xiāo)售來(lái)講并不是很有利，“過(guò)遠(yuǎn)的地塊由于關(guān)注人口較少，城市發(fā)展框架輻射不到，不便于我們的后期銷(xiāo)售，所以大概率不會(huì)考慮拿這樣的地塊”。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，目前全國(guó)大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)的表現(xiàn)都不容樂(lè)觀。許多房企在拿地方面比較謹(jǐn)慎，位置偏遠(yuǎn)、土地性質(zhì)稍差的地塊也逐漸不再受青睞。未來(lái)的2個(gè)月里，一方面，鄭州的土地交易市場(chǎng)大概率將繼續(xù)維持現(xiàn)狀，即優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶手，稍差地塊無(wú)人問(wèn)津;另一方面，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)將會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)降價(jià)房等房源。另外，今年到明年將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的艱難時(shí)期，也將會(huì)出現(xiàn)更多實(shí)力不足的房企面臨破產(chǎn)重組的尷尬局面。