李嘉誠再出手，但昔日“財富密碼”已失效 當前動態(tài)

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為了一處豪宅項目，94歲的李嘉誠再度出山。

不久前，李嘉誠現(xiàn)身廣州。當時，李嘉誠旗下長實集團正在談判關(guān)于合景泰富與龍光集團在香港打造的豪宅項目凱玥的債權(quán)問題。如果這次交易成功，勢必會對目前正處在境外債務(wù)重組談判關(guān)鍵期的合景泰富和龍光帶來巨大影響。

商場如戰(zhàn)場。李嘉誠很早之前就曾公開回應稱自己只是個商人。盡管這次李嘉誠看上的項目在香港，外界從其近年來參與內(nèi)地土拍舉動也紛紛猜測：李嘉誠“又回來了”。

只是時移世易，當前的經(jīng)濟環(huán)境之下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式早就發(fā)生了翻天覆地的變化。李嘉誠引以為傲的靠拉長時間線來獲取增值效益的方式也不再奏效。

李嘉誠“超人歸來”，還能夠重現(xiàn)昔日的榮光嗎？

01

“逼宮”潮汕老鄉(xiāng)？

能夠吸引94歲的李嘉誠注意，凱玥項目的魅力可見一斑。

公開資料顯示，凱玥項目位于香港港島南區(qū)鴨脷洲。2017年2月，龍光、合景泰富聯(lián)合體中標凱玥項目地塊，總價格高達168.55億港元，成為當時香港成交總價最高的單幅地塊。

當時正值內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展的鼎盛時期，很多內(nèi)陸的房地產(chǎn)開發(fā)商都喜歡去香港買地，出手闊綽甚至連香港本地的開發(fā)商也望塵莫及。

這一地塊由于地理位置優(yōu)越，一度吸引參與投標的財團高達14家，其中李嘉誠旗下的長實集團也在其中。

此后，龍光和合景泰富又將項目作為抵押，向匯豐、渣打在內(nèi)銀團貸款102億港元，用于項目開發(fā)。

伴隨著龍光地產(chǎn)與合景泰富去年相繼發(fā)生違約，這筆102億港元的抵押貸款也無奈地被納入了境外債務(wù)重組范圍。目前雙方都在積極與債權(quán)人商討債務(wù)重組事宜。

而與匯豐銀行“關(guān)系密切”的李嘉誠這次看上的正是該項目的相應債權(quán)。如果這一交易成功，對合景泰富和龍光后續(xù)所產(chǎn)生的影響不容小覷。

李嘉誠這次接洽，除了彌補6年前的“意難平”，關(guān)鍵還是凱玥項目本身所具有的巨大的商業(yè)價值。

公開資料顯示，凱玥為高層住宅，由6棟樓組成，共295套住宅，所有戶型均南北通透。此外，還有頂層復式、大平層及站臺花園等特色戶型，實用戶型面積在124.49平方米～897.72平方米。戶戶設(shè)有私人電梯大堂，以四房戶為主。

凱玥大樓以一字型排開，戶戶向南，享有開揚廣闊海景，向北則眺望翠綠山景。此外，項目目前為現(xiàn)房銷售。

從市場銷售來看，目前凱玥項目從今年1月正式開盤至今僅賣出去了3套房源，銷售回款約5.32億港元。根據(jù)市場測算，這一豪宅項目可以實現(xiàn)300億港元的銷售額。難怪李嘉誠會如此動心。

當然，李嘉誠的這一舉措勢必會引起龍光和合景泰富的不滿。這里不得不提的就是龍光集團的創(chuàng)始人紀海鵬。

1966年出生的紀海鵬祖籍廣東汕頭，是眾多潮汕地產(chǎn)大佬中的一員。1996年，紀海鵬攜手弟弟創(chuàng)辦龍光集團前身龍光建安，從誕生起便建立了高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式。2001年時，公司銷售額已經(jīng)占據(jù)汕頭房地產(chǎn)市場的三分之一，成為當?shù)佚堫^企業(yè)。2021年，紀海鵬以78億美元財富位列福布斯全球富豪榜第316位。

有意思的是，李嘉誠祖籍也是廣東潮汕地區(qū)。也正因為此，李嘉誠這次舉措被看作是“逼宮”潮汕老鄉(xiāng)。不過，在征探君看來，這只是正常的商業(yè)戰(zhàn)略而已，不涉及個人恩怨。

02

從撤退到進擊，什么信號？

李嘉誠“盯上”兩位內(nèi)地開發(fā)商手中300億港元香港豪宅項目已經(jīng)是不爭的事實。基于此，關(guān)于李嘉誠是否正在“圍獵”內(nèi)地樓市，也有很多不同的聲音。

一方面，從2013年以來的10年時間里，關(guān)于李嘉誠拋售內(nèi)地資產(chǎn)的新聞就頻頻見諸報端。

2013年，李嘉誠以26億元的價格出售了廣州西城都薈廣場。當年10月，李嘉誠又以超過71億元的價格出售了位于上海陸家嘴的東方匯金中心。

到了2014年，李嘉誠又一口氣出售了南京國際金融中心、上海盛邦國際大廈、北京盈科中心、重慶大都會等項目。

此后，李嘉誠又相繼出售在內(nèi)地的相關(guān)項目。2016年10月，李嘉誠以200億元的價格，賣掉其在浦東的大型商業(yè)項目上海世紀匯廣場，這也創(chuàng)下了內(nèi)地單一物業(yè)交易的最高紀錄。

2019年，李嘉誠旗下長實集團將大連的一個項目出售給了融創(chuàng)的孫宏斌，作價超過40億元。2020年，李嘉誠出售了位于四川成都的南城都匯商住項目部分股權(quán)；2021年又賣掉了位于上海的世紀盛薈廣場。

針對媒體的議論紛紛，李嘉誠曾表示：“做生意有買有賣再正常不過，全是處于市場和經(jīng)濟情況作出的決定。”

李嘉誠家族也不承認從內(nèi)地撤資。李嘉誠之子李澤鉅曾在2020年接受媒體采訪時回應稱，集團一直有在內(nèi)地投資，從未計劃過離開內(nèi)地。當時，長實集團在內(nèi)地的房地產(chǎn)項目超過50個，分布在20多個城市。

就在大眾紛紛猜測李嘉誠到底有沒有撤退打算的時候，近年來，李嘉誠在內(nèi)地市場又開始活躍了起來。

2022年5月，李嘉誠旗下的和記黃埔出現(xiàn)在了廣州2022年第一輪集中土拍現(xiàn)場。值得一提的是，和記黃埔僅僅參與了一次競價，此后就沒有進一步的動作。但是，一個頗具意義的信號是：這是和記黃埔時隔近10年再次參與內(nèi)地公開市場的土地拍賣。

近年來，隨著調(diào)控政策的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步告別了高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向更為穩(wěn)健的理性發(fā)展模式。在此背景下，向來投資謹慎的李嘉誠家族公司這次現(xiàn)身廣州土拍現(xiàn)場很難不令外界浮想聯(lián)翩。

03

“財富密碼”失效

趨利避害是商人的本性。李嘉誠再度歸來，但江湖已經(jīng)不再是那個江湖。

很多人知道，李嘉誠是有名的商人；但不知道的是，李嘉誠在內(nèi)陸的房地產(chǎn)市場很大一部分是憑借著將開發(fā)時間線拉長等方式賺取利潤。曾有媒體統(tǒng)計，李嘉誠的長實集團和和記黃埔在內(nèi)地開發(fā)的項目，極具代表性的10多個樓盤，開發(fā)時間全都超過10年。

對于李嘉誠的上述行為，相關(guān)部門也沒有慣著。其中表態(tài)最為直接的一次要追溯到3年前。2020年，成都高新區(qū)財政金融局發(fā)布了一則關(guān)于和記黃埔地產(chǎn)成都公司的函。函件指出，因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)研究，禁止高新區(qū)金融機構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司進行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

成都市高新區(qū)財政金融局在隨后的情況通報中指出，近期配合區(qū)內(nèi)相關(guān)部門正對多個涉及捂盤惜售的項目進行查處，包括南城都匯項目。

不過，長江實業(yè)集團隨后回應稱和記黃埔（成都）并非長江實業(yè)集團有限公司的附屬公司，也不是由集團控制。此外，長實集團還在當年7月將南城都匯項目打包出售給了禹洲集團控股有限公司和成都瑞卓置業(yè)有限公司（各占股50%）。然而，禹洲集團相關(guān)負責人則回應媒體表示，處罰是針對原來股東。一時間眾說紛紜。

公開資料顯示，南城都匯項目的拿地時間是在2004年，拿地均價僅為1030元/平方米。而16年過去后，成都高新區(qū)的成交樓面底價已經(jīng)翻了20倍，達到20700元/平方米。當時有媒體測算：通過出售這一項目，長實集團未經(jīng)審核利潤為38.11億港元。這一數(shù)字著實令人吃驚。

而這只是讓李嘉誠家族賺得盆滿缽滿的項目之一。其他令人印象深刻的項目還有北京順義中央別墅區(qū)的譽天下項目，耗時25年才全部完工；廣州黃埔御湖名邸，拿地25年還沒開發(fā)銷售完；上海世紀匯廣場開發(fā)歷時11年，后來200億元賣給了中國人壽；上海真如城市副中心項目，拿地13年開盤；上海古北新區(qū)項目，拿地7年開盤；上海世紀盛薈廣場，拿地15年沒有啟用，后來在2021年以35億元的價格賣給了老牌港商希慎興業(yè)。

資本的故事永不滅。梳理李嘉誠在內(nèi)地的發(fā)展也可以看出，其成功的“財富密碼”主要是通過長時間的“捂盤”“捂地”獲得潛在的升值空間，其背后賭的核心邏輯還是在于房地產(chǎn)市場的金融屬性。

只是當前大的經(jīng)濟環(huán)境下，“房住不炒”已經(jīng)成為大的發(fā)展趨勢，不管是房價還是地價都不可能出現(xiàn)大幅漲價的現(xiàn)象，“捂盤”“捂地”等行為一方面會受到越來越多的限制，另一方面這一行為所帶來的增值空間也越來越小。即使李嘉誠有意回歸內(nèi)陸房地產(chǎn)市場，其昔日的“財富密碼”也早就已經(jīng)失效了。

作者 | 張玉

來源 | 征探財經(jīng)（ID:teccj6)

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