美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火待消 成本上升影響購(gòu)房意愿

近來(lái)，與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相關(guān)的一些數(shù)據(jù)出現(xiàn)回調(diào)，被市場(chǎng)人士認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫甚至出現(xiàn)拐點(diǎn)的跡象。同時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍在高位運(yùn)行，且利率水平處于低位，市場(chǎng)虛火要徹底消除，仍需政策和環(huán)境因素配合，并假以時(shí)日。

多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)調(diào)整

全美住宅建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)8月18日數(shù)據(jù)顯示，8月NAHB房產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)降低至75，是2020年7月以來(lái)的最低點(diǎn)，去年8月時(shí)該指數(shù)為78。這一指數(shù)是以對(duì)14萬(wàn)個(gè)協(xié)會(huì)成員的月度調(diào)查為基礎(chǔ)，評(píng)估當(dāng)前和未來(lái)六個(gè)月新屋銷售的市場(chǎng)狀況以及新屋的潛在買家人數(shù)，可以反映購(gòu)房者的意愿，提供有關(guān)美國(guó)短期住房市場(chǎng)信息。

從指數(shù)組成部分看，當(dāng)前的銷售狀況下降了5點(diǎn)至81;潛在買家的流量也下降了5點(diǎn)至60;未來(lái)6個(gè)月的銷售預(yù)期為81點(diǎn)，與前一個(gè)月持平。

NAHB/富國(guó)銀行17日公布的數(shù)據(jù)顯示，衡量建筑商信心的指數(shù)連續(xù)第三個(gè)月走低，從7月的80降至75，創(chuàng)2020年4月份以來(lái)的最大跌幅，低于經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期的持平于80的中值。不過(guò)，NAHB首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特在聲明中稱，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)月生產(chǎn)瓶頸可得到緩和，市場(chǎng)仍可能回到更加正常的狀態(tài)。

18日公布的數(shù)據(jù)還顯示，美國(guó)7月房屋開工下降7.0%，年率為153.4萬(wàn)戶。其中，東北部、中西部和西部的房屋開工下降，但人口稠密的南部地區(qū)上升。在樓市中占比最大的獨(dú)棟房屋開工下降4.5%，年率為111.1萬(wàn)戶。多戶房屋開工驟降13.1%，年率為42.3萬(wàn)戶。

路透社的報(bào)道稱，美國(guó)商務(wù)部18日發(fā)布的報(bào)告顯示，建筑許可在連續(xù)三個(gè)月下降后反彈，但增長(zhǎng)僅出現(xiàn)在波動(dòng)較大的多戶住宅領(lǐng)域，這對(duì)緩解推高房?jī)r(jià)的嚴(yán)重住房短缺無(wú)濟(jì)于事。7月獲得建設(shè)許可但尚未開工的房屋數(shù)量為有記錄以來(lái)的第三高，表明建筑商對(duì)開始新項(xiàng)目仍猶豫不決。

富國(guó)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·維特納表示，“毫無(wú)疑問(wèn)，房屋開工已經(jīng)觸及了某種短期上限，房?jī)r(jià)急升降低了人們的承受能力，并導(dǎo)致認(rèn)為現(xiàn)在是購(gòu)房好時(shí)機(jī)的消費(fèi)者比例創(chuàng)紀(jì)錄的下降。”

此外，美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)(MBA)18日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，前一周購(gòu)房貸款申請(qǐng)出現(xiàn)減少。

盡管數(shù)據(jù)顯示美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有降溫跡象，但目前美國(guó)房?jī)r(jià)仍然處于較高位置。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，2021年第二季度，全美現(xiàn)房銷售價(jià)格中位數(shù)同比增長(zhǎng)22.9%，至歷史高點(diǎn)35.79萬(wàn)美元。183個(gè)都會(huì)區(qū)中，94%報(bào)告房?jī)r(jià)兩位數(shù)增長(zhǎng)，比重高于第一季度的89%，創(chuàng)53年來(lái)最大漲幅。數(shù)據(jù)表明，美國(guó)90%的大都會(huì)地區(qū)房?jī)r(jià)都在持續(xù)上揚(yáng)，表明高房?jī)r(jià)并非特例，而是全國(guó)性現(xiàn)象。

早些時(shí)候，7月23日公布的數(shù)據(jù)也顯示，美國(guó)成屋銷售中間價(jià)在今年6月達(dá)到36.33萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)23.4%。

成本上升影響購(gòu)房意愿

導(dǎo)致房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)降溫跡象的原因，主要是建筑商正面臨著材料和勞動(dòng)力成本的持續(xù)上升，這使得新建房屋的價(jià)格不斷上升，房?jī)r(jià)飆升帶來(lái)的住房可負(fù)擔(dān)性下降、貧富分化加劇等負(fù)面影響正逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)報(bào)道，在4月初至6月底售出的新房和現(xiàn)房中，超過(guò)56%是收入在美國(guó)中位數(shù)7.99萬(wàn)美元的家庭可以負(fù)擔(dān)的，這大大低于2021年第一季度的63.1%，也是自2012年第一季度以來(lái)的最低可負(fù)擔(dān)水平。

NAHB主席查克·福克認(rèn)為，由于較高的建筑成本，一些潛在的買家正在經(jīng)歷沖擊，政策制定者需要找到供應(yīng)鏈問(wèn)題的長(zhǎng)期解決方案。

木材的價(jià)格自今年早些時(shí)候的峰值以來(lái)已大幅下降，目前已跌至一年來(lái)低點(diǎn)。不過(guò)，羅伯特指出：“雖然木材價(jià)格出現(xiàn)了改善，但其他建筑材料的價(jià)格和供應(yīng)仍然是一個(gè)挑戰(zhàn)，這些材料包括地板和窗戶。”

根據(jù)NAHB對(duì)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)的分析，2021年上半年，住宅建筑材料的總定價(jià)上漲了13%。羅伯特表示，較高的成本和材料獲取問(wèn)題導(dǎo)致房屋建設(shè)水平下降，甚至擱置了一些新房銷售。不過(guò)他預(yù)期，生產(chǎn)瓶頸應(yīng)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)緩解，市場(chǎng)應(yīng)恢復(fù)到更正常的狀態(tài)。

房?jī)r(jià)上漲對(duì)購(gòu)房者的影響十分明顯。受到房屋抵押貸款激增推動(dòng)，今年二季度，美國(guó)家庭負(fù)債金額增加了3130億美元，至14.96萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)4.8%，環(huán)比增加2.2%。

美國(guó)政府在疫情暴發(fā)后，曾推出延期還貸的政策，以避免房貸違約潮的出現(xiàn)，目前為止已經(jīng)延期三次。最近一次延期為拜登政府宣布再度延期至9月30日。隨著計(jì)劃開始到期，貸款人仍將再度面臨還貸壓力，房地產(chǎn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)上升。

虛火消除尚需時(shí)日

對(duì)于美國(guó)房?jī)r(jià)上漲，專家分析認(rèn)為，除了疫情帶來(lái)的需求推動(dòng)外，美聯(lián)儲(chǔ)超低利率與政府高額疫情補(bǔ)貼為購(gòu)房者提供了充足資金支持，這是美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的最大動(dòng)力。

美國(guó)的借貸成本一年多來(lái)一直處于歷史低位，助長(zhǎng)了疫情期間的房?jī)r(jià)漲勢(shì)?；馃岬姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)使得建筑商類股票也一度成為市場(chǎng)寵兒。

彭博社報(bào)道指出，二季度期間，隨著30年期平均利率下降，投資者抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行房屋再融資，以減少月供金額。紐約聯(lián)儲(chǔ)數(shù)據(jù)顯示，在10.44萬(wàn)億的房屋抵押貸款中，有44%是在去年6月至今年6月期間發(fā)放的。

不過(guò)，7月30日的數(shù)據(jù)顯示，30年期抵押貸款平均利率為2.8%，五周來(lái)首次出現(xiàn)上升。截至8月13日當(dāng)周，30年期固定抵押貸款利率進(jìn)一步從前一周的2.99%上升至3.06%。雖然利率回升不多，但在高房?jī)r(jià)下對(duì)購(gòu)房者造成的負(fù)擔(dān)更為明顯。

此前，美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款申請(qǐng)?jiān)?月底已經(jīng)出現(xiàn)下降。截至8月13日當(dāng)周抵押貸款申請(qǐng)活動(dòng)指數(shù)周環(huán)比也出現(xiàn)了下降。

目前，市場(chǎng)普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)今年有可能開始縮表，明年底將收緊貨幣政策，啟動(dòng)加息，美國(guó)的利率水平仍會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)處于低位。

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尹預(yù)測(cè)，因庫(kù)存緊張，美國(guó)房?jī)r(jià)在未來(lái)仍有可能上漲，預(yù)計(jì)在明年底增速會(huì)放緩。

有分析師認(rèn)為，雖然投資者開始擔(dān)心房?jī)r(jià)和建筑成本上升，但因利率仍極低，且人口結(jié)構(gòu)顯示需求強(qiáng)勁，一些投資者仍看好未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)虛火真正消除尚需時(shí)日。