網(wǎng)友熱議！買房“跳單”要承擔(dān)法律責(zé)任嗎？

某對(duì)明星夫妻近期被指買房“跳單”的事情在網(wǎng)上掀起討論熱潮，我們不清楚這件事的詳細(xì)來龍去脈，但“跳單”現(xiàn)象在房屋買賣行業(yè)中確實(shí)屢見不鮮。那么，究竟什么是“跳單”？關(guān)于“跳單”，法律有何規(guī)定？如果經(jīng)過多家中介比較后選擇了中介費(fèi)便宜的一家，算“跳單”嗎？

甩開中介“跳單”可能構(gòu)成違約

現(xiàn)在很多人買房都會(huì)先找中介，房屋中介費(fèi)通常為交易房款的2%左右。假如買套500萬元的房子，光中介費(fèi)就要支付十來萬元。有的買家覺得這筆錢花得冤枉，會(huì)在看好房子以后自己找業(yè)主或通過其他途徑購買，即跳過原來中介私下簽訂買賣合同，畢竟在看房買房中未達(dá)成交易，是可以不支付任何中介費(fèi)的，也就是所謂的“跳單”。這意味著中介公司白忙活一場，也正因此，因“跳單”而產(chǎn)生的糾紛數(shù)不勝數(shù)，甚至為此對(duì)簿公堂。

北京市石景山區(qū)人民法院法官介紹，目前，法律并沒有明文規(guī)定“跳單”的含義，根據(jù)行業(yè)慣例而言，“跳單”主要指的是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)后，委托人繞開中介自行與第三人訂立合同，從而使得中介雖然提供了中介服務(wù)但是并未獲得應(yīng)有的報(bào)酬。

民法典實(shí)施之前，對(duì)于“跳單”行為并未規(guī)定明確的責(zé)任。施行之后，根據(jù)第九百六十五條的規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。因此，如果委托人確實(shí)存在“跳單”行為，其在已經(jīng)利用中介人服務(wù)后又規(guī)避費(fèi)用支付的行為，損害了中介交易活動(dòng)中的誠實(shí)守信方合法利益，已屬違約，那么即使委托人已經(jīng)與第三人簽訂了合同，仍應(yīng)向中介人支付報(bào)酬。

舉例來說，在一件居間合同糾紛案中，原告房屋經(jīng)紀(jì)公司提出，其工作人員帶被告宮某看過房，他在享受原告提供的中介服務(wù)前簽訂了《看房確認(rèn)書》，并知曉中介費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在正式準(zhǔn)備簽署房屋買賣合同時(shí)，宮某不同意支付中介費(fèi)，中斷房屋買賣合同簽署。之后，宮某私下與房主簽訂了買賣合同。對(duì)此，法院認(rèn)為，衡量被告是否“跳單”違約的關(guān)鍵是，看其是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。房屋經(jīng)紀(jì)公司為了促成雙方交易已完成了居間服務(wù)的主要義務(wù)，宮某利用其提供的房源信息私下與第三人簽訂合同，應(yīng)按約定支付中介費(fèi)。

居間合同糾紛中通常存在兩重法律關(guān)系，首先是買方與中介公司之間的居間合同關(guān)系，其次是買方與賣方之間的買賣合同關(guān)系。從法律關(guān)系角度看，買方支付居間費(fèi)是居間合同關(guān)系中的義務(wù)，與買賣合同是否解除及履行狀況無關(guān)。只要中介公司依照居間合同履行了居間義務(wù)，促成買賣雙方簽訂買賣合同，客戶就應(yīng)依約支付居間費(fèi)。但是如果中介公司并未提供居間服務(wù)，或者買賣合同的解除或未能得以履行是因中介公司過錯(cuò)所致，比如中介公司未能提供正確的房屋權(quán)屬信息、未審查購房者資格、未告知正確的貸款政策、起草的買賣合同存在重大疏漏等，買方可以中介公司未履行居間合同約定的主要義務(wù)為由，要求解除居間合同，不支付或少支付居間費(fèi)用。

買方有權(quán)“貨比三家”

在關(guān)于“跳單”的討論中，有不少網(wǎng)友提出疑問，“貨比三家，買房更是如此。經(jīng)過多家中介比較后選擇便宜的房源，還會(huì)導(dǎo)致違法嗎？”

北京市石景山區(qū)人民法院法官表示，由于房源并非獨(dú)家，同一房源信息可能經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買方通過上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的促成交易，這是買方的自主選擇權(quán)。如果買方并未利用中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過其他可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，并不構(gòu)成“跳單”。

舉例來說，在某房產(chǎn)中介與高某合同糾紛一案中，由于案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，高某分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立，法院最終認(rèn)定高某并沒有利用某房產(chǎn)中介提供的信息、機(jī)會(huì)，因此不構(gòu)成“跳單”。

那么，該如何辨別是否屬于“跳單”行為呢？法官認(rèn)為可以嘗試從以下幾個(gè)方面綜合認(rèn)定：

看委托人與中介公司是否簽訂居間合同、委托協(xié)議、看房確認(rèn)書等。中介公司是否積極如實(shí)提供交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)。根據(jù)民法典第九百六十二條的規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。市場上，不同中介公司提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)并不完全相同，一般房產(chǎn)中介公司在居間過程中，會(huì)根據(jù)客戶需要，通過對(duì)比不同房源的優(yōu)劣，帶領(lǐng)委托人看房，促成買賣雙方見面洽談，積極在委托人和賣家之間斡旋，協(xié)助辦理購房貸款、房屋過戶登記手續(xù)、代辦房產(chǎn)證等服務(wù)。中介公司是否按照約定積極如實(shí)提供了相應(yīng)的中介服務(wù)，可以作為“跳單”的判斷依據(jù)之一。委托人是否繞開中介人直接訂立合同?！袄@開中介”主要有三種表現(xiàn)形式：一是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，直接與合同相對(duì)方訂立合同。二是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，通過其他中介人與合同相對(duì)方訂立合同。比如，委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務(wù)，合同已基本達(dá)成。此時(shí)，委托人又找到其他中介公司，并通過其他中介公司與合同相對(duì)方訂立合同，則構(gòu)成“跳單”違約。三是委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對(duì)方訂立合同，以達(dá)到繞開中介人的目的。由于目前市場上信息比較發(fā)達(dá)，共享資源的情況并不少見，賣家可以把房屋在多家中介公司掛牌銷售，委托人可以委托多家中介公司提供服務(wù)。因此不能僅僅因?yàn)樵V爭房源與原房產(chǎn)中介公司提供的房源一致，就認(rèn)定委托人利用了原房產(chǎn)中介公司提供的信息，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供房源的業(yè)主是多處掛牌還是獨(dú)家委托出賣以及各方之間的居間合同等來綜合認(rèn)定。委托人實(shí)際有無支出居間費(fèi)用。一般來說，委托人“跳單”的主要目的是為了減少支付居間費(fèi)用，所以委托人是否支付居間費(fèi)用也可作為是否“跳單”的依據(jù)之一。

不公平的“禁止跳單”格式條款無效

實(shí)踐中，為了防止客戶惡意“跳單”，中介公司往往會(huì)約定“禁止跳單”的格式化條款，其中包括但不限于獨(dú)家委托條款，或者規(guī)定買房人及其相關(guān)人在特定時(shí)間內(nèi)利用上述信息資源就該房屋與賣方另行成交的，仍應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi)等。但是必須注意，根據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

同時(shí)，根據(jù)民法典第四百九十七條第二款的規(guī)定，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利的，該格式條款無效。

某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與于某簽訂了四份看房協(xié)議，在格式化條款中雙方約定，“甲方獲知本合同約定的房屋信息后，在24個(gè)月內(nèi)如與乙方所曾介紹的房屋權(quán)利人（業(yè)主、交易對(duì)象）以任何方式及價(jià)格私下成交或簽訂合同，視為乙方成功促成交易，甲方應(yīng)支付乙方全額中介服務(wù)費(fèi)；甲方知曉上述房屋信息的高度機(jī)密性，甲方保證甲方的配偶、父母、子女、朋友、甲方的委托人、甲方供職的單位、同事等在未獲得乙方書面同意，不與本合同約定房屋的權(quán)利或出租人簽訂買賣合同或租賃合同，否則甲方將按照本合同第四條約定的服務(wù)金額向乙方支付違約金和損失賠償金等。”后因于某買房沒有通過該經(jīng)紀(jì)公司，被對(duì)方告上法庭。對(duì)此法院認(rèn)為，該格式化條款中并未約定獨(dú)家委托條款，且涉案房屋也并非該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家代售，其房源信息被多家中介公司享有。于某另行委托其他中介公司進(jìn)行居間，不構(gòu)成對(duì)該公司的違約。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司即使未促成交易，卻能借助該“霸王條款”使其無論是否付出勞動(dòng)均可“旱澇保收”。該條款實(shí)質(zhì)上加重了于某在通常情況下不應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，排除了其親屬等也不能通過其他合法途徑與交易對(duì)象簽訂書面合同的權(quán)利。條款加重了于某的責(zé)任，排除了其自主選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司的權(quán)利，明顯違反了公平原則。且該房屋經(jīng)紀(jì)公司對(duì)該格式化條款未盡提示和說明義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定該條款無效。

必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)需提前約定

民法典第九百六十四條規(guī)定，中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。根據(jù)該條規(guī)定，中介人享有必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)。但必須說明的是，該條款的前提是雙方有約定，如果雙方未就必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)作出約定，委托人沒有義務(wù)向中介支付。

北京市石景山區(qū)人民法院法官建議，中介方在提供中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意留存證據(jù)，細(xì)化具體中介服務(wù)，保存微信、錄音、視頻、書面材料等證據(jù)，避免因證據(jù)不足而導(dǎo)致維權(quán)困難。

誠信交易是本真。中介提供的服務(wù)為買方與賣方之間搭建了一條溝通的橋梁，橋梁的基礎(chǔ)應(yīng)以誠信作為根基才能屹立不倒。不管是中介過于限制委托人責(zé)任的格式化條款，還是委托人的“跳單”行為都不可取，只有以誠相待，誠信交易才能真正各取所需，各得其所。

供圖：視覺中國

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