北京市老舊小區(qū)2023年將集中“體檢”-當前消息

攝影/本報記者 袁藝

老舊小區(qū)改造不僅事關(guān)百姓生活，也是北京城市更新的一項重要內(nèi)容。2023年以來，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委結(jié)合主題教育持續(xù)推進老舊小區(qū)改造工作。截至目前，市屬老舊小區(qū)改造新開工186個，老樓加裝電梯新開工571部，均已實現(xiàn)年度任務(wù)過半。2023年，市住建委還將組織全市老舊小區(qū)“體檢”，以進一步摸清老舊小區(qū)“健康”狀況。

(資料圖片)

“自今年4月主題教育開展以來，市住建委就把老舊小區(qū)改造作為重點課題來調(diào)研、推進。”北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委老舊小區(qū)綜合整治處副處長周蓉介紹，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)了不少好的做法，市住建委正在全市范圍進行推廣。比如通州云景里老舊小區(qū)改造過程中推行的“施工樓棟長”制，可以第一時間了解百姓在施工過程中的意見和建議，推動施工單位將回應(yīng)解決居民對施工相關(guān)訴求放在首位。這項得到周邊居民交口稱贊的制度，如今正在全市推廣。

另一項正在全市推廣的通州區(qū)改造項目招投標“評定分離”經(jīng)驗做法也是市住建委在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的。周蓉介紹，所謂招投標“評定分離”就是在評標選定 3家合格入圍企業(yè)基礎(chǔ)上，由區(qū)重大項目中心、居民代表、小區(qū)物業(yè)管理單位、街道和社區(qū)“五方”參與定標，最終選定施工總承包單位。這種做法將以往的專家評定變?yōu)閷＜以u選居民來定，增強了居民的參與度和滿意度。

此外，市住建委還對老舊小區(qū)改造中涌現(xiàn)的“勁松模式”、“首開經(jīng)驗”大力推廣，推動國企、民企與各區(qū)政府、街道合作，以“平臺+專業(yè)公司”、“物業(yè)+”等方式參與改造，探索“片區(qū)統(tǒng)籌”、“投資+改造+運營”全鏈條實施模式。為推進“老樓加裝電梯”工作，市住建委還在石景山“加梯地圖”的基礎(chǔ)上，推動繪制了全市性的“加梯地圖”,按“一戶申請就啟動、達到比例就確認、協(xié)商一致就開工”的“三就”工作法推動老樓電梯應(yīng)加盡加。

“去年，石景山區(qū)申報并成功獲評全國老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造和發(fā)展保障性租賃住房工作激勵支持對象。北京市的老舊小區(qū)改造工作得到了充分肯定。”周蓉介紹，截至目前，全市市屬老舊小區(qū)改造新開工186個，老樓加裝電梯新開工571部，均已實現(xiàn)年度任務(wù)過半。

在此基礎(chǔ)上，北京市住建委正組織全市老舊小區(qū)開展“體檢”，“體檢對象包括已經(jīng)在施和尚未開工的項目，我們想摸清情況，為明后兩年的改造任務(wù)進行評估，同時也給老舊小區(qū)管線改造、核心區(qū)混合產(chǎn)老舊小區(qū)改造等難點探索一些可行性措施，爭取整個老舊小區(qū)改造工程能在‘十四五’末有一個好的收官。”周蓉說，北京的老舊小區(qū)改造已經(jīng)不局限于一個單體的改造工程，而是在向綜合治理方向推進，是對城市更新的一種探索和嘗試。

現(xiàn)場

首創(chuàng)“施工樓棟長” 解決居民煩心事

位于通州區(qū)九棵樹街道的云景里老舊小區(qū)改造項目是通州區(qū)擬申報住建部完整社區(qū)建設(shè)的試點項目，今年開始實施改造。昨天上午，北青報記者來到小區(qū)探訪時看到，部分樓體已經(jīng)撤掉施工圍擋，統(tǒng)一的黃色墻面、相同的建筑風格和外觀造型，讓這個始建于上世紀九十年代的小區(qū)一改老舊小區(qū)的破敗，煥發(fā)出新的生機。

云景里小區(qū)總建筑面積約6.33萬平方米，涉及16棟多層住宅樓。改造前，小區(qū)的樓本體都沒有保溫，室外公共區(qū)域不少道路破損、開裂，居民出行十分不便，小區(qū)雖然有空曠的場地，但并沒有適宜老人、兒童的活動場所。然而，這些都還不是最讓居民頭疼的。小區(qū)給水為自備井供水，不僅水質(zhì)差，而且排水管線老化嚴重，經(jīng)常堵塞的問題才是居民們一致關(guān)注的。從12345接到的居民投訴來看，水質(zhì)和上下水改造的問題占到了絕大多數(shù)。

針對這些困擾居民的煩心事，通州區(qū)住建部門啟動了此次改造。據(jù)通州區(qū)重大項目中心協(xié)調(diào)二科負責人王輝介紹，本次改造主要包括樓本體節(jié)能保溫、屋面防水、更換節(jié)能窗、屋面平改坡、樓內(nèi)上下水改造、樓梯間公共區(qū)域粉刷修繕，以及室外公共區(qū)域綜合整治的道路更新、綠化補建、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安防設(shè)施、室外管線、弱電入地、規(guī)劃停車位、無障礙及適老化、室外活動場地等。

改造內(nèi)容繁多，該如何排序？居民說了算。“按照常理，我們要先拆除架體之后，再進行室內(nèi)上下水改造，但是征求居民意見之后，我們調(diào)整了施工工序，在進場前第一時間先做了入戶的上下水改造，解決居民最迫切的上下水問題，并積極與市政協(xié)調(diào)盡快接入自來水。”中建二局云景里老舊小區(qū)改造項目經(jīng)理唐華說。

居民的意見又是如何及時傳達給施工方的呢？秘訣就在項目部首創(chuàng)的“施工樓棟長”制上。老舊小區(qū)改造都是“帶戶作業(yè)”，居民溝通問題要一直貫穿整個改造過程。為此，項目開工前就明確了居民協(xié)調(diào)為先的工作思路。項目部為小區(qū)16棟多層住宅配備了8名專職樓棟管家，每人負責2棟樓。施工過程中的任何疑惑、問題，居民都可以直接找樓棟長去反映、協(xié)調(diào)。“我們的初衷是有了樓棟長后，居民訴求問題解決的效率能更高一些，解決周期能更短一些，居民有問題可以直接找我們，而不用繞一圈再通過12345來轉(zhuǎn)達。”

事實證明，“施工樓棟長”真正架起了居民和施工方之間的溝通橋梁。云景里小區(qū)還有一個特點，就是小區(qū)大部分樓棟外墻原本貼有統(tǒng)一的瓷磚。為了增強樓體節(jié)能保溫效果，此次改造計劃將這些瓷磚剔鑿。然而此舉遭到了不少居民的反對，“很多老居民認為墻面的瓷磚是小區(qū)特色，不同意剔鑿。也有居民覺得保溫層可以直接貼在瓷磚上，沒必要剔掉瓷磚。”面對居民的疑慮，施工方?jīng)]有“來硬的”，而是在充分與居民溝通之后，針對這些顧慮開展了一個實驗。實驗證明，外墻瓷磚的拉拔強度不能滿足貼保溫層的需求，甚至可能會對整個施工的安全造成隱患。親眼見證了實驗過程和結(jié)論后，外墻瓷磚剔除方案最終獲得了居民的同意。

作為擬申報住建部完整社區(qū)建設(shè)的試點項目，目前，云景里小區(qū)樓體本身的施工即將完成，居民期盼已久的自來水有望于本周接入小區(qū)。接下來，小區(qū)將進行公共空間改造，包括無障礙改造、照明設(shè)施完善、增設(shè)適兒化場所和設(shè)施，探索建設(shè)老年服務(wù)站為老年人、殘疾人提供助餐、保健、文化娛樂服務(wù)等內(nèi)容。項目計劃在2024年底初步完成試點工作，并申報建設(shè)部驗收。

對話

居民打開“老樓加梯”小程序可一鍵申請加梯

對話人：石景山區(qū)住建委老舊辦科長郭倩楠

北青報：石景山區(qū)此前已經(jīng)進行過一輪老舊小區(qū)改造，這次改造的主要內(nèi)容是什么呢？

郭倩楠：“十二五”期間的老舊小區(qū)改造，更多關(guān)注的是樓本體的改造是否節(jié)能達標、抗震達標等，而“十四五”期間的改造是對以往沒有涉及的內(nèi)容進行補充，比如在年代上放寬了，之前是將1998年以前的樓納入改造范圍，現(xiàn)在是2000年底前建成的都納入到了改造范圍里。對于上次只改了樓本體的這些小區(qū)，這次會有一個上下水和公共區(qū)域的改造，可以說是一個更加完善、細致的改造。

北青報：今年的老舊小區(qū)改造遇到了哪些問題？

郭倩楠：現(xiàn)在面臨的最大難題就是跨戶改造的問題。因為上下水改造本身的要求就是必須居民都同意才可以進行。但是有一些居民出于種種因素可能就不同意，比如住在中間的居民覺得家里不會有下水往上返的風險，或者有的居民裝修比較好不愿意拆除等等。這時候有居民提出是不是可以跨過這些戶進行改造。我們?yōu)榇苏垖＜疫M行了考證，結(jié)論是跨戶改造在技術(shù)上的風險還是比較大的，所以無法進行。但對于那些同意改造的居民而言，這樣也是不滿意的。

北青報：聽說石景山區(qū)針對老舊小區(qū)上下水改造特別制定了一個標準，能介紹一下具體情況嗎？

郭倩楠：此前，由于不同實施主體的上下水改造標準和恢復(fù)標準不太統(tǒng)一，同一個區(qū)域里的居民可能會有被“區(qū)別對待”的感覺。所以我們制定了一個包括改到哪兒、怎么恢復(fù)、恢復(fù)到什么程度的標準。這個標準的目的就是讓整個石景山區(qū)進行老舊小區(qū)改造的居民，其上下水的改造標準和恢復(fù)標準都是統(tǒng)一的，從而避免了不同小區(qū)之間互相攀比以及一些投資不均衡等問題。

北青報：石景山區(qū)的“加梯地圖”已經(jīng)在全市推廣，它大概是一個什么樣的模式、現(xiàn)在效果如何？

郭倩楠：我們繪制了一個“加梯地圖”，把所有具有技術(shù)加梯可行性的單元都在石景山區(qū)的地圖上標注出來。居民只要打開“老樓加梯”手機小程序，就可一鍵申請加梯。小程序會根據(jù)居民輸入的信息定位到相應(yīng)的樓門單元，街道和社區(qū)了解到這個需求后就會有針對性地開展相應(yīng)工作。自小程序上線以來，已經(jīng)有1000多個單元的居民在小程序上申請加梯，占到了全部單元的一半以上。現(xiàn)在在施項目中有7部電梯是通過小程序申請的。

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